Canoni di locazione OMI: quanto vale l'affitto al m² nella tua zona

I canoni di locazione OMI sono l'intervallo minimo–massimo del canone di affitto che l'Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre per ogni zona OMI di ogni comune italiano, espresso in euro per metro quadro al mese e distinto per tipologia immobiliare e stato di conservazione. L'ultimo semestre pubblicato è il 2° semestre 2025. Sono lo stesso dato delle quotazioni di compravendita — stessa zona, stessa tabella — ma riferito alla locazione anziché alla vendita.

«Le quotazioni immobiliari semestrali individuano, per ogni delimitata zona territoriale omogenea (zona OMI) di ciascun comune, un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al mq, dei valori di mercato e locazione, per tipologia immobiliare e stato di conservazione.»

€/m² al mese, non all'anno

Il canone OMI è mensile, non annuo. Un valore di 9,5 €/m² su un appartamento di 80 m² significa circa €760 al mese, cioè €9120 all'anno — non €63 al mese. È l'errore più comune nella lettura delle tabelle OMI: chi divide il valore per 12 "per passare dall'annuo al mensile" ottiene un canone circa dodici volte più basso del reale.

Come si legge la tabella dei canoni OMI

Una riga di canoni OMI si legge in quattro passaggi: la zona OMI (il codice tipo B1, C3, E2 che identifica l'area del comune), la fascia (B = centrale, C = semicentrale, D = periferica, E = suburbana, R = extraurbana), la tipologia immobiliare (Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico, Ville e Villini, Box, Negozi, Uffici…) e infine l'intervallo minimo–massimo in €/m² al mese per lo stato di conservazione indicato. Il valore va poi moltiplicato per la superficie dell'immobile — e per la locazione la superficie di riferimento OMI è quella netta, non quella lorda.

La struttura è identica a quella delle quotazioni OMI di compravendita: stessa zona, stessa fascia, stessa tipologia. Cambia solo la colonna letta — valore di vendita al m² oppure canone di locazione al m² al mese.

Superficie lorda o netta: quale m² moltiplicare

Per i canoni di locazione la superficie di riferimento è quella netta. Il Manuale della Banca Dati Quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate fissa la convenzione in una riga: «Solitamente si utilizza la superficie netta per la locazione e la superficie lorda per la vendita.» La superficie netta è definita dallo stesso manuale come «Superficie netta: […] È definito come la superficie misurata al netto delle murature perimetrali interne ed esterne e delle tramezzature interne.» — in pratica la superficie calpestabile, misurata escludendo i muri. Non è quindi una scelta libera: la superficie lorda è la base della compravendita, la netta quella della locazione. Su un appartamento di 80 m² netti a 9,5 €/m² al mese il canone stimato è €760; usare per errore la superficie lorda dello stesso immobile — tipicamente il 10–20% più alta, perché comprende le murature — gonfia il canone della stessa percentuale. Ogni riga della banca dati dichiara comunque la propria base: i campi SUP_NL_LOC e SUP_NL_COMPR indicano, semestre per semestre, se l'intervallo pubblicato si riferisce alla superficie netta o a quella lorda.

Fonte: Manuale della Banca Dati Quotazioni OMI (Agenzia delle Entrate, p. 24) e Guida sintetica per l'utilizzo delle quotazioni OMI (campi SUP_NL_COMPR e SUP_NL_LOC) — consultate il 2026-08-06.

Dal canone OMI al rendimento lordo

Il canone OMI permette una stima rapida del rendimento lordo da locazione: canone mensile × 12 ÷ prezzo di acquisto. Con un canone medio di 9,5 €/m² al mese e una quotazione di vendita di €2200/m², un immobile di 80 m² rende €9120 l'anno su €176.000 di valore, cioè circa 5.2% lordo. È un rendimento lordo: non tiene conto di IMU, spese di manutenzione, sfitto e imposte sul reddito da locazione.

Il canone OMI è una indicazione di larga massima

No. L'Agenzia delle Entrate avverte espressamente che le quotazioni OMI «non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima». Il canone OMI descrive l'ordinarietà di una zona, non il singolo immobile: piano, esposizione, stato reale, arredo e durata del contratto possono spostare il canone effettivo sopra o sotto l'intervallo pubblicato.

Dove trovare i canoni OMI del tuo comune

I canoni OMI sono disponibili per 7617 comuni e 27.016 zone OMI. Su CasaLens ogni pagina città mostra, per ogni zona del comune, il prezzo di vendita al m² e il canone di locazione mensile al m² dello stesso semestre, così il confronto affitto/acquisto è sulla stessa riga.

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