Quotazioni OMI e zone OMI 2° semestre 2025 — dati ufficiali dell'Agenzia delle Entrate
Le quotazioni OMI a Ferrara indicano un valore medio di €1114/m² per le abitazioni civili in stato normale, con un intervallo da €700/m² nelle zone più economiche a €1850/m² in quelle di pregio, distribuite su 28 zone OMI. Il canone medio di locazione è di €4.8/m² al mese. Il dato è pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025.
In pratica, le case a Ferrara sono in linea con media nazionale italiana di €1130/m² (dati OMI 2° semestre 2025).
Le quotazioni OMI sono i valori di riferimento ufficiali per gli immobili a Ferrara: consulta la guida alle quotazioni OMI per capire come vengono calcolate per zona e fascia, oppure scorri fino alla tabella completa delle zone qui sotto.
Un appartamento di 80 m² in stato normale a Ferrara vale indicativamente tra €56.000 e €148.000, con un valore centrale di circa €89.000, secondo le quotazioni OMI 2° semestre 2025 dell'Agenzia delle Entrate (da €700 a €1850/m² a seconda della zona).
| Superficie | Zone economiche | Valore centrale | Zone di pregio |
|---|---|---|---|
| 50 m² | €35.000 | €56.000 | €93.000 |
| 80 m² | €56.000 | €89.000 | €148.000 |
| 120 m² | €84.000 | €134.000 | €222.000 |
Le quotazioni OMI sono indicazioni di valore di larga massima per zona e tipologia: non sostituiscono una perizia, che considera anche piano, esposizione, stato di conservazione e pertinenze. Per una stima guidata sul tuo immobile usa la valutazione immobile online.
Fonte: Agenzia delle Entrate — Guida alle forniture dei dati OMI (consultata il 2026-07-21). Valori arrotondati al migliaio.
Prezzo medio €/m² per semestre — 10 anni di storia, dati OMI
I prezzi delle case a Ferrara sono passati da €1144/m² (1° semestre 2016) a €1114/m² (2° semestre 2025), una variazione del -2.6% in circa 10anni secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate. Nell'ultimo semestre l'andamento dei prezzi a Ferrara registra +0.3% (2° semestre 2025).
Ultima verifica: 2026-06-18
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), il prezzo medio delle case a Ferrara è di circa €1.114/m², con una forbice ufficiale che va da €700/m² nelle frazioni rurali fino a €1.850/m² nella città entro le mura, distribuita su 28 zone OMI; negli ultimi dieci anni il valore medio comunale è sceso del 2,6%, mentre l'ultimo semestre segna un lieve +0,3%. Per leggere l'andamento dei prezzi delle case a Ferrara conviene partire dalla griglia OMI, perché il comune separa in modo netto la città entro le mura, le fasce appena oltre le mura, la prima cintura urbana e le frazioni. La tabella sopra mostra le quotazioni ufficiali dell'Agenzia delle Entrate per abitazioni civili in stato normale nel semestre OMI più recente, con range minimo-massimo €/m² e canone mensile al metro quadro per ogni microzona residenziale.
Il punto chiave per una valutazione immobiliare a Ferrara è individuare la zona OMI dell'indirizzo prima di applicare una media comunale: B4 copre la città entro le mura, C2 la fascia est oltre le mura tra Borgo Punta e San Giorgio, C3 la fascia sud verso il polo universitario, C4 la zona stazione, B5 Quartiere Giardino-Arianuova, mentre D10-D13 distinguono Mizzana, Arginone, Barco, Pontelagoscuro e la prima cintura urbana. Per un confronto regionale con un capoluogo più liquido, la scheda di Bologna mostra un mercato OMI più caro e dinamico; per un comune emiliano-romagnolo più compatto, Imola separa centro storico, Cappuccini, Pedagna e frazioni agricole.
La struttura delle zone OMI di Ferrara è più utile di un singolo prezzo medio: le zone B e C descrivono il nucleo urbano e le fasce immediatamente esterne alle mura, le zone D coprono la prima cintura e le aree produttive, le zone E scendono nel dettaglio delle frazioni come San Martino, Francolino, Quartesana, Boara, Porotto-Cassana, Cona, Montalbano e San Bartolomeo in Bosco, mentre R1 raccoglie la zona agricola e le frazioni minori. Questo permette di confrontare indirizzi che nella stessa città hanno liquidità, servizi e domanda molto diversi.
Per usare la tabella OMI in modo pratico, confronta prima immobili dentro la stessa fascia territoriale e solo dopo guarda il trend storico del comune: un appartamento entro le mura o in fascia est oltre le mura non ha lo stesso benchmark di una casa a Barco-Pontelagoscuro, Cona o in una frazione rurale. I canoni OMI in tabella sono mensili al metro quadro e vanno tenuti separati dai valori di vendita: servono per orientare l'affitto, non per calcolare automaticamente un rendimento annuo.
A differenza dei capoluoghi in forte rialzo, Ferrara è uno dei pochi capoluoghi italiani dove il prezzo medio delle case è rimasto sostanzialmente fermo, anzi leggermente negativo: secondo le serie storiche OMI dell'Agenzia delle Entrate il valore medio comunale è cambiato del -2,6% negli ultimi dieci anni, con un ultimo semestre in lieve recupero (+0,3%). È un dato che spiega perché confrontare un immobile ferrarese con città in crescita rapida porta facilmente a sopravvalutarlo: il benchmark di partenza, qui, non è salito come altrove.
Questa stabilità di lungo periodo va comunque letta per microzona, non come media unica: la città entro le mura (B4) e Quartiere Giardino-Arianuova (B5) reggono il valore meglio delle frazioni rurali e della prima cintura, dove la forbice scende fino a circa €700/m². Per una valutazione corretta conviene quindi partire dal range €/m² della zona OMI dell'indirizzo nel semestre più recente e poi confrontarlo con l'andamento storico della stessa microzona nel grafico sopra, anziché applicare il -2,6% comunale a ogni immobile. Per un confronto con un mercato regionale in tutt'altra fase, la scheda di Bologna mostra un capoluogo molto più caro e in crescita.
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, il prezzo medio delle case a Ferrara è di circa €1.114/m² e negli ultimi dieci anni è cambiato del -2,6%, con l'ultimo semestre a +0,3%: un mercato sostanzialmente stabile, in controtendenza rispetto ai capoluoghi in forte rialzo. L'andamento va comunque letto per zona OMI: la città entro le mura, Borgo Punta-San Giorgio, la zona stazione, Quartiere Giardino-Arianuova, Barco-Pontelagoscuro, Cona e le frazioni hanno range ufficiali diversi. Per capire se una zona sta salendo o scendendo confronta la stessa microzona nel grafico storico e nella tabella del semestre più recente.
Per stimare il valore di un immobile a Ferrara individua prima la microzona OMI dell'indirizzo nella tabella, poi usa il range €/m² ufficiale per abitazioni civili in stato normale come benchmark. Il valore finale va corretto per superficie commerciale, piano, stato di conservazione, pertinenze, esposizione, vincoli nel centro storico e distanza dai servizi. È una stima orientativa: per atti, mutui o contenziosi serve una perizia tecnica.
Le zone OMI più centrali di Ferrara sono B4, che copre la città entro le mura, e B5, che include Quartiere Giardino e Arianuova. Subito dopo vengono le fasce C oltre le mura: C2 verso Borgo Punta e San Giorgio, C3 verso il polo universitario e C4 nell'area della stazione. Le zone D, E e R descrivono invece prima cintura, frazioni e aree rurali.
Fonti
Per leggere queste fonti nel contesto delle microzone di Ferrara, confronta la guida alle quotazioni OMI e la metodologia dei dati CasaLens.
L'Agenzia delle Entrate non pubblica un elenco via per via: per ogni zona OMI indica il perimetro di vie, piazze e confini che la delimitano. A Ferrara il territorio è diviso in 28 zone OMI residenziali, ciascuna con un codice (il codzona, per esempio B4) e una fascia territoriale. Dati OMI 2° semestre 2025.
Esempio a Ferrara: la zona più cara è B4 — delimitata da CITTA` ENTRO LE MURA — di fascia B, quotata da €1600 a €1850/m². La più economica è R1 (ZONA AGRICOLA E FRAZIONI MINORI), da €700 a €1000/m² — uno scarto di 164% fra le due estremità del comune.
Sul fronte locazioni, le tabelle OMI di Ferrara vanno da €3.4 a €9.4/m² al mese secondo la zona — circa €272- €752 al mese per un appartamento di 80 m². I valori OMI di locazione sono già mensili, non annui.
Il perimetro OMI è descrittivo: quando un indirizzo cade sul confine fra due zone, l'attribuzione certa richiede la mappa ufficiale. Apri una zona dalla tabella per vederne il perimetro completo, tutte le tipologie e lo storico dei prezzi, oppure usa la valutazione immobile online, che parte dalle stesse quotazioni.
Fonte: Agenzia delle Entrate — Guida alle forniture dei dati OMI (consultata il 2026-07-21); perimetri di zona dall'archivio omi_zones, semestre 2° semestre 2025. Ultima revisione della pagina: 2026-06-18.
A Ferrara il rendimento lordo da locazione calcolato sulle quotazioni OMI 2° semestre 2025 è di circa il 4,8% annuo per le abitazioni civili in stato normale: è il canone OMI annuo diviso il valore di mercato OMI della stessa zona.
Dentro il comune il dato non è uniforme: si va dal 4,0% di E21 al 7,0% di C4 — e la zona che rende di più è quella che costa meno al metro quadro (€960/m² contro €1025/m²): a Ferrara il canone di locazione non scende quanto il prezzo di acquisto allontanandosi dal centro.
Il calcolo è (canone €/m² al mese × 12) ÷ valore di mercato €/m². Il ×12 serve perché il rendimento è annuo, non perché il dato vada convertito: i valori OMI di locazione sono già mensili — nel tracciato record delle tabelle VALORI i campi LOCMIN e LOCMAX sono tipizzati «€/MQ MESE», mentre COMPR_MIN e COMPR_MAX sono «€/MQ». Calcolato sulle 27 zone di Ferrarache l'OMI valorizza sia in compravendita sia in locazione, su 28 zone residenziali totali.
È un rendimento lordo, non quello che incassi.Non sono dedotti IMU, spese condominiali e di manutenzione, periodi di sfitto, morosità, né le imposte sul reddito da locazione: il rendimento netto è sensibilmente più basso. Ed è un rendimento sull'ordinarietà, perché — come scrive l'Agenzia delle Entrate — i valori minimi e massimi OMI «rappresentano, difatti, l'ordinarietà e vengono, pertanto, escluse quelle quotazioni riferite a immobili di particolare pregio o degrado». Le quotazioni OMI «non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima».
Un limite dichiarato del calcolo: l'OMI registra la convenzione di superficie del valore di mercato e quella del valore locativo in due campi distinti del tracciato (SUP_NL_COMPR e SUP_NL_LOC), che CasaLens non ripubblica. Dove le due convenzioni differiscono, il rapporto mette a confronto €/m² calcolati su superfici definite in modo diverso: il rendimento va letto come ordine di grandezza per confrontare zone fra loro, non come percentuale esatta.
Fonte: Agenzia Entrate — OMI, Guida sintetica per l'utilizzo delle quotazioni OMI (consultata il 2026-08-11); quotazioni di compravendita e locazione dall'archivio omi_quotations, semestre 2° semestre 2025. Ultima revisione della pagina: 2026-06-18.
Tutte le 28 zone OMI residenziali di Ferrara. Ogni riga mostra il range €/m² di vendita e il canone medio mensile di locazione — per capire come sono classificate le zone e calcolate le quotazioni, consulta la metodologia OMI o la guida alle quotazioni. Apri una zona per vedere i valori OMI di tutte le tipologie (ville, box, negozi, uffici) e degli stati di conservazione, il perimetro indicato dall’OMI e lo storico dei prezzi di quella microzona.
Fascia: B centro, C semicentro, D periferia, E suburbana, R rurale. Stato: normale. Quotazioni OMI 2° semestre 2025, dato ufficiale pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate — OMI. Unità ufficiali GeoPOI: valori di mercato in €/m²; valori di locazione in €/m² per mese.
Dati verificati e ripubblicati da CasaLens — ultima revisione della pagina il 2026-06-18.
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