Stime immobiliari con dati Agenzia delle Entrate
Stime immobiliari gratuite basate sulle quotazioni OMI ufficiali dell'Agenzia delle Entrate: range €/m² per zona, tipologia e stato di conservazione.
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Stime immobiliari Agenzia delle Entrate: cosa puoi calcolare
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre intervalli di valori al metro quadro per zona omogenea, tipologia e stato conservativo. Sono indicazioni di larga massima, non una perizia sul singolo appartamento. Per ricavare un ordine di grandezza orientativo:
- Identificare la zona OMI dell'indirizzo (B, C, D, E o R)
- Trovare il range €/m² per la tipologia dell'immobile (abitazioni civili, ville, ecc.)
- Considerare lo stato di conservazione (ottimo, normale, scadente)
- Moltiplicare per la superficie commerciale dell'immobile
Come differisce dai portali immobiliari
I portali come immobiliare.it o idealista.it mostrano i prezzi richiesti dai venditori. Le quotazioni OMI mostrano invece intervalli dei valori di mercato e di locazione ordinari stimati per una zona omogenea: non sono la media dei prezzi dei singoli atti registrati e non misurano automaticamente lo scarto tra prezzo richiesto e prezzo finale. Le due fonti descrivono segnali diversi e vanno lette con questa distinzione.
Stato conservativo OMI: ottimo, normale o scadente
Le quotazioni OMI non sono un solo numero per zona: l'Agenzia delle Entrate pubblica l'intervallo minimo/massimo €/m² «per tipologia immobiliare e stato di manutenzione e conservazione», e i valori al metro quadro mostrati su CasaLens sono sempre quelli dello stato conservativo NORMALE. Quando una zona valorizza più stati, la guida OMI precisa che «è comunque specificato quello prevalente».
| Tipologia OMI | Cosa esprime il giudizio O / N / S |
|---|---|
| Abitazioni civili, economiche, signorili, ville e villini | Lo stato di manutenzione e conservazione dell'unità immobiliare, secondo la regola generale della banca dati. |
| Negozi e Centri commerciali | La posizione commerciale, non lo stato conservativo: un negozio «N» non è un negozio in condizioni normali. |
| Box, Posti auto e Autorimesse | Nulla di utile: per queste tipologie «non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo». |
C'è una conseguenza pratica che sfugge quasi sempre: un immobile ristrutturato di pregio, o una casa gravemente degradata, non si collocano ai bordi del range. La guida OMI esclude dalle quotazioni gli immobili «di particolare pregio o degrado o che comunque presentino caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza», perché minimo e massimo rappresentano l'ordinarietàdella zona. Il range serve quindi a inquadrare un immobile ordinario: fuori da quel perimetro occorre una stima puntuale, non un'estrapolazione del minimo o del massimo.
Per la stessa ragione l'OMI non quota per numero di locali: il tracciato record della tabella VALORI contiene zona, fascia, tipologia, stato conservativo e i valori minimo e massimo al m², ma nessun campo relativo a vani o locali. Un bilocale e un trilocale nella stessa zona e nella stessa tipologia condividono lo stesso range €/m²; la differenza di valore la fa la superficie da moltiplicare, non una quotazione dedicata.
Fonte delle citazioni: Agenzia delle Entrate – OMI, «Guida sintetica per l'utilizzo delle quotazioni OMI», consultata il 2026-08-11.
Valutazione immobile online: gratuita perché basata su dati pubblici
Le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate sono pubbliche e consultabili gratuitamente: con cadenza semestrale l'Osservatorio del Mercato Immobiliare pubblica un range minimo-massimo €/m² per zona omogenea e tipologia (abitazioni civili, ville, autorimesse, capannoni). CasaLens incrocia il dataset OMI ufficiale con la geocodifica dell'indirizzo e con dieci anni di storia delle quotazioni, senza email obbligatoria, senza mandato di vendita e senza redirect a un'agenzia.
Le quotazioni OMI non sono la rendita catastale e non determinano automaticamente le imposte dovute per una compravendita. Quando si applica il sistema del prezzo-valore, la guida dell'Agenzia delle Entrate calcola la base imponibile dal valore catastale ricavato dalla rendita catastale. Per il singolo acquisto fanno fede la disciplina applicabile e le indicazioni del notaio o di un professionista fiscale.
Fonti ufficiali
La metodologia, le tipologie e i criteri di stato di conservazione sono definiti dal Manuale della Banca Dati OMI dell'Agenzia delle Entrate. La guida sintetica all'uso delle quotazioni OMI chiarisce i limiti estimativi dei valori, mentre la guida fiscale all'acquisto della casa spiega la base imponibile e il prezzo-valore. I valori al m² consultati su questa pagina provengono dalla Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari ufficiale. Per esplorare i valori per zona omogenea consulta la guida alle quotazioni OMI, verifica la copertura del dataset (7617 comuni, 27.016 zone) oppure scegli direttamente la tua città dall'elenco completo dei comuni.
Ultima verifica: 2026-08-11 · Fonti consultate il 2026-08-11.
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