Quotazioni OMI e zone OMI 2° semestre 2025 — dati ufficiali dell'Agenzia delle Entrate
Le quotazioni OMI a Firenze indicano un valore medio di €3003/m² per le abitazioni civili in stato normale, con un intervallo da €1800/m² nelle zone più economiche a €5300/m² in quelle di pregio, distribuite su 33 zone OMI. Il canone medio di locazione è di €10.2/m² al mese. Il dato è pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025.
In pratica, comprare casa a Firenze costa il 166% in più rispetto alla media nazionale italiana di €1130/m² (dati OMI 2° semestre 2025).
Le quotazioni OMI sono i valori di riferimento ufficiali per gli immobili a Firenze: consulta la guida alle quotazioni OMI per capire come vengono calcolate per zona e fascia, oppure scorri fino alla tabella completa delle zone qui sotto.
Un appartamento di 80 m² in stato normale a Firenze vale indicativamente tra €144.000 e €424.000, con un valore centrale di circa €240.000, secondo le quotazioni OMI 2° semestre 2025 dell'Agenzia delle Entrate (da €1800 a €5300/m² a seconda della zona).
| Superficie | Zone economiche | Valore centrale | Zone di pregio |
|---|---|---|---|
| 50 m² | €90.000 | €150.000 | €265.000 |
| 80 m² | €144.000 | €240.000 | €424.000 |
| 120 m² | €216.000 | €360.000 | €636.000 |
Le quotazioni OMI sono indicazioni di valore di larga massima per zona e tipologia: non sostituiscono una perizia, che considera anche piano, esposizione, stato di conservazione e pertinenze. Per una stima guidata sul tuo immobile usa la valutazione immobile online.
Fonte: Agenzia delle Entrate — Guida alle forniture dei dati OMI (consultata il 2026-07-21). Valori arrotondati al migliaio.
Prezzo medio €/m² per semestre — 10 anni di storia, dati OMI
I prezzi delle case a Firenze sono passati da €2773/m² (1° semestre 2016) a €3003/m² (2° semestre 2025), una variazione del +8,3% in circa 10anni secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate. Nell'ultimo semestre l'andamento dei prezzi a Firenze registra +1,8% (2° semestre 2025).
| Semestre | Prezzo medio €/m² |
|---|---|
| 2016/1 | €2773 |
| 2016/2 | €2727 |
| 2017/1 | €2686 |
| 2017/2 | €2665 |
| 2018/1 | €2660 |
| 2018/2 | €2663 |
| 2019/1 | €2675 |
| 2019/2 | €2683 |
| 2020/1 | €2686 |
| 2020/2 | €2677 |
| 2021/1 | €2692 |
| 2021/2 | €2716 |
| 2022/1 | €2727 |
| 2022/2 | €2725 |
| 2023/1 | €2745 |
| 2023/2 | €2767 |
| 2024/1 | €2778 |
| 2024/2 | €2877 |
| 2025/1 | €2949 |
| 2025/2 | €3003 |
Numero di zone OMI residenziali per fascia territoriale (dal centro alla periferia) e prezzo medio €/m² di ciascuna fascia — 2° semestre 2025.
| Fascia | Zone OMI | Prezzo medio €/m² |
|---|---|---|
| B Centro | 5 | €3880 |
| C Semicentro | 12 | €3054 |
| D Periferia | 14 | €2695 |
| E Suburbana | 1 | €2475 |
| R Rurale | 1 | €2850 |
Fascia: B centro, C semicentro, D periferia, E suburbana, R rurale. Tipologia: abitazioni civili, stato normale. Fonte: Agenzia delle Entrate — OMI (consultato il 2026-05-24).
Ultima verifica: 2026-06-04
Firenze e la sua cintura mostrano due velocità diverse nel Rapporto Immobiliare Residenziale 2026 dell'Agenzia delle Entrate (dati anno 2025): il comune capoluogo ha registrato 4.643 compravendite normalizzate (NTN), pari al 4,1% del mercato delle otto principali città italiane, con un calo del 3,8% sul 2024 — l'unica grande città in flessione mentre tutte le altre crescono. Il resto della provincia ha invece chiuso in netta crescita: 7.849 NTN, di cui 2.257 nella cintura urbana (+2,8%) e 5.592 negli altri comuni (+11,0%): per una lettura puntuale della cintura fiorentina, la scheda di Scandicci mostra come cambiano le microzone OMI tra centro, Casellina-Vingone e Badia a Settimo. L'IMI del capoluogo è pari al 2,23%, in calo di 0,09 punti, sotto Torino, Milano, Genova, Bologna e Roma.
Il valore economico resta alto nonostante il calo dei volumi: il fatturato residenziale stimato per Firenze capoluogo nel 2025 è di 1,32 miliardi di euro (−3,1% sul 2024), con un valore medio per abitazione compravenduta di circa 283.700 euro. Tra le grandi città è il secondo valore medio dopo Milano, davanti a Roma (270.200 €) e Bologna (268.200 €). La tabella OMI sopra aggiunge il dettaglio che il rapporto nazionale non mostra: per ogni zona di Firenze puoi confrontare la forbice ufficiale €/m² delle abitazioni civili con i canoni mensili OMI, distinguendo centro storico, semicentro, periferie e frazioni; per un confronto toscano costiero, Livorno separa invece mare, colline e quartieri portuali in microzone OMI dedicate.
Le case compravendute a Firenze nel 2025 hanno una superficie media stimata di 98,8 m², superiore alla media delle otto grandi città (90,1 m²). Il taglio più scambiato resta 50-85 m² con 1.617 NTN, seguito da 85-115 m² con 1.320 NTN; in un anno di mercato in calo l'unico segmento in crescita è quello dei piccoli tagli fino a 50 m² (+18,3%, 530 NTN), mentre le classi 50-85 m² e 85-115 m² arretrano rispettivamente del 5,1% e del 9,4%.
Sul fronte mutui, nel 2025 il 54,1% delle compravendite di persone fisiche nel comune di Firenze è stato assistito da mutuo ipotecario (2.364 NTN-IP, +11,5% sul 2024), una delle incidenze più alte tra le grandi città dopo Roma e Bologna. Il capitale erogato è stato di 497 milioni di euro (+24,8%), con capitale unitario medio di 210.300 euro — fra i più elevati tra le grandi città dopo Milano. In Toscana il tasso medio iniziale è sceso al 3,34%, con durata media di 26,3 anni e rata mensile media di 668 euro.
Le locazioni confermano la pressione abitativa della città. Nel mercato ordinario di lungo periodo Firenze ha registrato nel 2025 un canone annuo medio di 167,0 €/m² (4.232 abitazioni locate, IML 4,9%) — il secondo più alto tra le grandi città dopo Milano. Nel mercato ordinario transitorio l'IML sale all'8,9% — il più alto tra le otto città — con 7.712 abitazioni locate e canone annuo medio di 120,6 €/m². Nei contratti agevolati di lungo periodo (ex concordato) il canone medio è 105,6 €/m², in quelli agevolati transitori (ex studenti) 107,0 €/m².
Il prezzo al metro quadro a Firenze dipende dalla microzona OMI: la tabella sopra mostra, per il semestre OMI più recente, il minimo e il massimo ufficiale €/m² per ogni zona residenziale del comune. Per inquadrare il mercato complessivo, il Rapporto Immobiliare Residenziale 2026 dell'Agenzia delle Entrate (dati 2025) stima un fatturato residenziale di 1,32 miliardi di euro e un valore medio per abitazione compravenduta di circa 283.700 euro, secondo solo a Milano tra le otto principali città.
Nel comune di Firenze nel 2025 si sono registrate 4.643 NTN (numero di transazioni normalizzate) di abitazioni, in calo del 3,8% rispetto al 2024 — l'unica grande città italiana in flessione. Il resto della provincia ha invece registrato 7.849 NTN, con 2.257 compravendite nella cintura urbana (+2,8%) e 5.592 negli altri comuni (+11,0%). Fonte: Rapporto Immobiliare Residenziale 2026 dell'Agenzia delle Entrate (dati 2025).
Per una valutazione immobiliare a Firenze devi partire dalla zona OMI corretta, non dalla media comunale. Le quotazioni ufficiali cambiano tra centro storico, semicentro, periferie e frazioni, e variano per tipologia e stato conservativo. Nella tabella sopra sono riportate le abitazioni civili in stato normale: usale come benchmark iniziale, poi correggi per piano, stato, esposizione, vincoli, pertinenze e distanza dai servizi.
Nel 2025 Firenze ha registrato l'IML più alto tra le grandi città nel mercato ordinario transitorio (8,9%, 7.712 abitazioni locate), con un canone annuo medio di 120,6 €/m². Nei contratti ordinari di lungo periodo il canone annuo medio è stato 167,0 €/m² (il secondo più alto dopo Milano), nei contratti agevolati transitori (ex studenti) 107,0 €/m² e in quelli agevolati di lungo periodo (ex concordato) 105,6 €/m². Sono valori annui da contratti registrati, diversi dai canoni OMI mensili per microzona mostrati nella tabella.
Fonti
Per leggere queste fonti nel contesto delle microzone di Firenze, confronta la guida alle quotazioni OMI e la metodologia dei dati CasaLens.
L'Agenzia delle Entrate non pubblica un elenco via per via: per ogni zona OMI indica il perimetro di vie, piazze e confini che la delimitano. A Firenze il territorio è diviso in 33 zone OMI residenziali, ciascuna con un codice (il codzona, per esempio B5) e una fascia territoriale. Dati OMI 2° semestre 2025.
Esempio a Firenze: la zona più cara è B5 — delimitata da CENTRO STORICO (SIGNORIA - DUOMO - PITTI - SAN NICCOLO) — di fascia B, quotata da €3600 a €5300/m². La più economica è D7 (PERETOLA - BROZZI - QUARACCHI - SAN DONNINO), da €1800 a €2450/m² — uno scarto di 194% fra le due estremità del comune.
Sul fronte locazioni, le tabelle OMI di Firenze vanno da €7,3 a €13,5/m² al mese secondo la zona — circa €584- €1080 al mese per un appartamento di 80 m². I valori OMI di locazione sono già mensili, non annui.
Il perimetro OMI è descrittivo: quando un indirizzo cade sul confine fra due zone, l'attribuzione certa richiede la mappa ufficiale. Apri una zona dalla tabella per vederne il perimetro completo, tutte le tipologie e lo storico dei prezzi, oppure usa la valutazione immobile online, che parte dalle stesse quotazioni.
Fonte: Agenzia delle Entrate — Guida alle forniture dei dati OMI (consultata il 2026-07-21); perimetri di zona dall'archivio omi_zones, semestre 2° semestre 2025. Ultima revisione della pagina: 2026-06-05.
A Firenze il rendimento lordo da locazione calcolato sulle quotazioni OMI 2° semestre 2025 è di circa il 4,0% annuo per le abitazioni civili in stato normale: è il canone OMI annuo diviso il valore di mercato OMI della stessa zona.
Dentro il comune il dato non è uniforme: si va dal 3,4% di D23 al 5,5% di D16 — e la zona che rende di più è quella che costa meno al metro quadro (€2725/m² contro €3400/m²): a Firenze il canone di locazione non scende quanto il prezzo di acquisto allontanandosi dal centro.
Il calcolo è (canone €/m² al mese × 12) ÷ valore di mercato €/m². Il ×12 serve perché il rendimento è annuo, non perché il dato vada convertito: i valori OMI di locazione sono già mensili — nel tracciato record delle tabelle VALORI i campi LOCMIN e LOCMAX sono tipizzati «€/MQ MESE», mentre COMPR_MIN e COMPR_MAX sono «€/MQ». Calcolato sulle 33 zone di Firenzeche l'OMI valorizza sia in compravendita sia in locazione, su 33 zone residenziali totali.
È un rendimento lordo, non quello che incassi.Non sono dedotti IMU, spese condominiali e di manutenzione, periodi di sfitto, morosità, né le imposte sul reddito da locazione: il rendimento netto è sensibilmente più basso. Ed è un rendimento sull'ordinarietà, perché — come scrive l'Agenzia delle Entrate — i valori minimi e massimi OMI «rappresentano, difatti, l'ordinarietà e vengono, pertanto, escluse quelle quotazioni riferite a immobili di particolare pregio o degrado». Le quotazioni OMI «non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima».
Un limite dichiarato del calcolo: l'OMI registra la convenzione di superficie del valore di mercato e quella del valore locativo in due campi distinti del tracciato (SUP_NL_COMPR e SUP_NL_LOC), che CasaLens non ripubblica. Dove le due convenzioni differiscono, il rapporto mette a confronto €/m² calcolati su superfici definite in modo diverso: il rendimento va letto come ordine di grandezza per confrontare zone fra loro, non come percentuale esatta.
Fonte: Agenzia Entrate — OMI, Guida sintetica per l'utilizzo delle quotazioni OMI (consultata il 2026-08-11); quotazioni di compravendita e locazione dall'archivio omi_quotations, semestre 2° semestre 2025. Ultima revisione della pagina: 2026-06-05.
Tutte le 33 zone OMI residenziali di Firenze. Ogni riga mostra il range €/m² di vendita e il canone medio mensile di locazione — per capire come sono classificate le zone e calcolate le quotazioni, consulta la metodologia OMI o la guida alle quotazioni. Apri una zona per vedere i valori OMI di tutte le tipologie (ville, box, negozi, uffici) e degli stati di conservazione, il perimetro indicato dall’OMI e lo storico dei prezzi di quella microzona.
Fascia: B centro, C semicentro, D periferia, E suburbana, R rurale. Stato: normale. Quotazioni OMI 2° semestre 2025, dato ufficiale pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate — OMI. Unità ufficiali GeoPOI: valori di mercato in €/m²; valori di locazione in €/m² per mese.
Dati verificati e ripubblicati da CasaLens — ultima revisione della pagina il 2026-06-05.
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